Umowa remontu mieszkania 2025: Co powinna zawierać?

Wyruszamy w fascynującą podróż do świata remontów, gdzie każdy detal ma znaczenie, a zabezpieczenie swoich interesów staje się równie kluczowe, co wybór koloru ścian. Zastanawialiście się kiedyś, co naprawdę powinno znaleźć się w umowie o remont mieszkania, aby spać spokojnie i uniknąć finansowych oraz nerwowych zawirowań? Kluczem do sukcesu jest kompleksowa i szczegółowa umowa o remont mieszkania, która nie tylko ochroni nas przed nieprzewidzianymi kosztami i opóźnieniami, ale także stanie się niepodważalnym dowodem w razie sporu. Bez niej remont to jak rejs bez mapy – pełen niewiadomych, a przecież nikt nie chce utonąć w morzu problemów.

Spis treści:

• Zakres prac i materiałów – szczegółowy opis
• Harmonogram i terminy – zabezpieczenie dla obu stron
• Koszty i płatności – transparentność i warunki
• Gwarancja, rękojmia i odstąpienie od umowy – Twoje prawa
• Q&A

Kiedy planujemy transformację naszych czterech kątów, często skupiamy się na wizji, zapominając o fundamentach formalnych, które mogą uchronić nas przed prawdziwymi burzami. Dobrze przemyślana umowa jest jak solidny most między marzeniem a jego realizacją. Przeprowadzenie prac remontowych, od malowania po skomplikowane modernizacje, wymaga klarownego określenia warunków współpracy.

Niezwykle ważne jest zrozumienie, że powyższe punkty nie są jedynie formalnością. Stanowią one tarczę ochronną dla obu stron – zarówno dla zlecającego remont, jak i dla wykonawcy. Przykład z życia: Pani Anna, zachwycona szybkim terminem i niską ceną, pominęła szczegółową umowę przy remoncie łazienki. Kiedy płytki zaczęły odpadać po miesiącu, okazało się, że wykonawca nie kwapił się do poprawek, a brak konkretnych zapisów o gwarancji uniemożliwił skuteczne dochodzenie roszczeń. Taka sytuacja to niestety norma w branży, dlatego solidna umowa jest niczym kamień milowy w procesie remontu.

Zakres prac i materiałów – szczegółowy opis

W sercu każdej dobrze skonstruowanej umowy remontowej bije zapis o zakresie prac i materiałach. To właśnie tutaj, w gąszczu paragrafów i załączników, tkwi sekret spokojnej głowy inwestora. Brak precyzyjnych ustaleń w tej sekcji jest jak zostawienie otwartej furtki dla potencjalnych problemów i dodatkowych, nieprzewidzianych wydatków, które niczym hydra, wyrastają z każdego niedomówienia. Pomyślcie o tym jak o instrukcji obsługi – im bardziej szczegółowa, tym mniejsze pole do interpretacji i niejasności.

Zaczynamy od szczegółowego wyliczenia wszystkich planowanych działań. Nie wystarczy ogólne "remont łazienki". Trzeba rozpisać: "demontaż starej ceramiki sanitarnej i płytek ściennych/podłogowych, wykonanie nowej hydroizolacji (np. dwuwarstwowej z folią w płynie), gruntowanie, położenie nowych płytek o formacie 60x60 cm na kleju klasy C2TE S1, montaż wanny narożnej, umywalki z szafką, wc podtynkowego, grzejnika drabinkowego." Każdy, nawet najmniejszy detal, powinien być uwzględniony. Im bardziej mikroskopijnie podchodzimy do tematu, tym mniejsze prawdopodobieństwo, że wykonawca powie: "to nie było w umowie."

Kwestia materiałów to kolejny kamień milowy, który może stać się kością niezgody, jeśli nie zostanie precyzyjnie określony. Kto odpowiada za zakup? Kto dostarcza? Czy wykonawca ma kupować materiały, czy inwestor? Najlepszym rozwiązaniem jest dołączenie do umowy szczegółowego kosztorysu materiałów lub listy zakupów wraz z wyszczególnieniem ich jakości, marek i specyfikacji technicznych. Przykładowo: zamiast "farba biała" wpisz: "farba akrylowa Dulux EasyCare, kolor Biały, 2 warstwy". Albo "płytki ceramiczne Opoczno Apenino Grey Matt, 60x60 cm, klasa ścieralności PEI 4". W ten sposób unikamy sytuacji, w której wykonawca użyje tańszych zamienników, tłumacząc się, że "biała farba to biała farba".

Studium przypadku: Inwestor zlecił wykonanie gładzi na ścianach, jednak w umowie nie określono, czy ma to być gładź jednokrotna, czy dwukrotna, ani jaką klasę gładkości mają spełniać ściany. Wykonawca zastosował jednokrotną warstwę, co po malowaniu okazało się niewystarczające. Powstał spór, który zakończył się kompromisem, ale kosztem nerwów i dodatkowych kosztów, bo inwestor musiał dopłacić za dodatkowe szlifowanie i ponowne malowanie.

Co więcej, umowa powinna jasno określać, co stanie się z odpadami po remoncie. Czy to odpowiedzialność wykonawcy, czy inwestora? Kto ponosi koszty utylizacji? Standardem powinno być, że wykonawca zajmuje się wywozem gruzu i innych odpadów pobudowlanych. Można to precyzyjnie określić w umowie, np. "wykonawca zobowiązuje się do sukcesywnego wywozu odpadów pobudowlanych i utrzymywania porządku na terenie prowadzonych prac".

Odpowiedzialność za materiały, jeśli są one dostarczane przez inwestora, również musi być jasno zdefiniowana. Co jeśli materiał dostarczony przez inwestora okaże się wadliwy? Kto ponosi koszty ponownego zakupu i ewentualnego przestoju? Idealna umowa o wykonanie usług remontowych przewiduje takie sytuacje i określa procedury postępowania, np. "W przypadku stwierdzenia wad materiałów dostarczonych przez Inwestora, Wykonawca niezwłocznie poinformuje o tym Inwestora, który będzie odpowiedzialny za wymianę materiału w ciągu [liczba] dni. Ewentualne opóźnienia w harmonogramie wynikające z wadliwych materiałów Inwestora nie będą skutkować karami umownymi dla Wykonawcy."

Pamiętajmy również o detalu, jakim jest precyzyjne określenie powierzchni do remontu. Często podawana jest ogólna powierzchnia mieszkania, ale dla dokładnego rozliczenia warto podać powierzchnię ścian, podłóg, sufity do malowania, metry kwadratowe płytek, czy ilość punktów elektrycznych do wymiany. Takie konkretne dane pozwalają na bezbłędne wyceny i eliminują ryzyko późniejszych sporów o "nieprzewidziane metry".

A co z materiałami "w cenie" wykonawcy? Jeśli wykonawca oferuje swoje materiały, nie bójmy się wymagać specyfikacji. Przykładowo, jeśli "biała farba w cenie" to jaka konkretnie farba? Jaka marka, jaka jakość? Niech wszystkie karty będą na stole, aby później nie okazało się, że "biała" to najbardziej podstawowa, niskiej jakości farba, która po miesiącu zacznie się ścierać. Umowa powinna to wszystko regulować, dając poczucie kontroli i pewności, że jakość zostanie utrzymana.

Na koniec, w zakresie materiałów i prac, warto zastanowić się nad mechanizmem wprowadzania zmian. Remont to często żywy organizm, który ewoluuje. Jeśli w trakcie prac pojawią się pomysły na zmiany lub konieczne korekty, powinny być one dokumentowane aneksami do umowy, podpisywanymi przez obie strony. W ten sposób unikniemy ustnych ustaleń, które później łatwo podważyć. Standardem jest pisemny aneks, zawierający szczegółowy opis zmiany, wpływ na harmonogram i koszty. To absolutne minimum.

Odpowiedzialność za materiały jest też ściśle powiązana z ich przechowywaniem. Kto odpowiada za ewentualne uszkodzenia materiałów, które są już na miejscu remontu? Warto w umowie zawrzeć zapis, że wykonawca ponosi odpowiedzialność za materiały powierzone mu przez inwestora, które zostały dostarczone na plac budowy. Zapis ten może brzmieć: "Wykonawca odpowiada za bezpieczne przechowywanie i zabezpieczenie materiałów dostarczonych przez Inwestora na miejscu remontu od momentu ich dostarczenia, aż do wbudowania, zgodnie z zasadami sztuki budowlanej i zaleceniami producenta."

Harmonogram i terminy – zabezpieczenie dla obu stron

Kiedy mowa o remoncie, harmonogram i terminy są niczym rytm serca, który musi być stabilny i wyraźny, aby cały proces przebiegał płynnie i bez zawałów. Ich precyzyjne określenie w umowie to nie tylko wymóg formalny, ale przede wszystkim zabezpieczenie – zarówno dla inwestora, który oczekuje, że prace zakończą się na czas, jak i dla wykonawcy, który potrzebuje jasnych ram czasowych do organizacji swoich działań. Brak konkretnych terminów to zaproszenie do opóźnień, które potrafią skutecznie pokrzyżować plany i nadszarpnąć budżet, a nerwy stają się napięte niczym struny harfy.

Zacznijmy od precyzyjnego określenia dat. Data przekazania obiektu wykonawcy to absolutna podstawa. Wykonawca musi wiedzieć, od kiedy może fizycznie wejść na plac budowy i rozpocząć prace. Następnie, kluczowy jest termin rozpoczęcia prac remontowych przez wykonawcę. Niech to nie będzie enigmatyczne „jak najszybciej”, ale konkretna data – dzień, miesiąc, rok. Brak takiej daty może skutkować tym, że wykonawca zjawi się z miesięcznym opóźnieniem, tłumacząc się "natłokiem zleceń".

Najważniejszym terminem dla inwestora jest rzecz jasna termin zakończenia prac remontowych przez wykonawcę. Tutaj precyzja jest świętością. Data musi być konkretna i niezmienna. To jest moment, kiedy można odebrać klucze do świeżo wyremontowanego mieszkania. Jeśli umowa jest dobrze skonstruowana, powinno być przewidziane, co dzieje się w przypadku przekroczenia tego terminu. Najczęściej są to kary umowne – z góry określone kwoty za każdy dzień opóźnienia, co działa jak silny bodziec motywujący dla wykonawcy.

Nie możemy zapomnieć o terminie odbioru końcowego robót. Jest to ten moment, kiedy inwestor, często z inspektorem nadzoru budowlanego, dokładnie weryfikuje jakość wykonanych prac i zgodność z umową oraz projektem. Ten termin również powinien być wpisany w umowie, najlepiej kilka dni po planowanym zakończeniu prac, aby dać sobie przestrzeń na inspekcję.

Co jednak, gdy w trakcie odbioru znajdziemy wady? Wtedy w grę wchodzi termin usunięcia wad wykrytych przy odbiorze. Jest to kolejny niezwykle ważny element harmonogramu. Zazwyczaj wykonawca ma określony czas – np. 7, 14 lub 21 dni – na usunięcie wszelkich niedociągnięć. Warto precyzyjnie określić, że niewykonanie tego w terminie również będzie skutkowało naliczaniem kar umownych. Pamiętajcie, że wady nie muszą być od razu widoczne. Może się okazać, że źle zamontowane gniazdko zacznie iskry, dopiero po tygodniu użytkowania.

Harmonogram płatności to kolejna kluczowa data, ściśle związana z postępem prac. Nie powinno się płacić za całość z góry! Najlepszym rozwiązaniem jest płatność w transzach, uzależniona od wykonania poszczególnych etapów. Przykładowo: 20% po położeniu instalacji elektrycznej i hydraulicznej, 30% po tynkowaniu i gładziach, 30% po położeniu płytek i paneli, a pozostałe 20% po odbiorze końcowym i usunięciu ewentualnych wad. Taki system motywuje wykonawcę do terminowego i jakościowego działania, a inwestorowi daje kontrolę nad finansami i procesem.

Przykładowy fragment harmonogramu w umowie mógłby wyglądać tak: 1. Rozpoczęcie prac: 10.04.2024. 2. Zakończenie prac demontażowych: 15.04.2024 (płatność I transzy). 3. Zakończenie prac instalacyjnych (wodno-kanalizacyjnych i elektrycznych): 25.04.2024 (płatność II transzy). 4. Zakończenie prac tynkarskich i gładzi: 05.05.2024 (płatność III transzy). 5. Zakończenie prac glazurniczych i montażu podłóg: 15.05.2024 (płatność IV transzy). 6. Całkowite zakończenie prac remontowych: 25.05.2024. 7. Odbiór końcowy robót: 27.05.2024. 8. Termin usunięcia wad (jeśli wystąpią): do 7 dni roboczych od dnia odbioru. To wszystko sprawia, że harmonogram w umowie staje się kompasem.

Warto również przewidzieć w umowie sytuacje losowe i tzw. siłę wyższą. Co jeśli nastąpi awaria, powódź, czy inne nieprzewidziane zdarzenie, które uniemożliwi kontynuację prac? Umowa powinna jasno określać, jak w takich sytuacjach modyfikuje się harmonogram i kto ponosi ewentualne dodatkowe koszty. Często stosuje się klauzulę o przedłużeniu terminu o czas trwania zdarzenia siły wyższej, pod warunkiem udokumentowania jej przez wykonawcę.

Kara umowna za opóźnienie powinna być realistyczna, ale jednocześnie stanowić skuteczną sankcję. Zbyt niska kara może być traktowana przez wykonawcę jako akceptowalny koszt, natomiast zbyt wysoka może być uznana za rażąco wygórowaną i sądownie zmniejszona. Często ustala się ją na poziomie 0,1% – 0,5% wartości wynagrodzenia brutto za każdy dzień opóźnienia, maksymalnie do określonej kwoty, np. 10% całkowitego wynagrodzenia. To właśnie stanowi zabezpieczenie inwestora.

Kluczowe jest również uregulowanie kwestii postępu prac. Co zrobić, jeśli wykonawca z niewiadomych przyczyn spowalnia prace? W dobrze skonstruowanej umowie powinna znaleźć się możliwość wezwania wykonawcy do przyspieszenia prac pod rygorem odstąpienia od umowy lub naliczenia kar umownych. Można również wprowadzić mechanizm cotygodniowych raportów z postępu prac, aby mieć bieżący wgląd w sytuację.

Przykładem negatywnym może być umowa, w której harmonogram był bardzo ogólny, np. "remont potrwa około 3 miesiące". Po 4 miesiącach prace wciąż stały w miejscu, a wykonawca zasłaniał się "problemami z dostawcami" i "niedostępnością pracowników". Bez konkretnych dat i kar umownych, inwestor był bezradny, co skończyło się poważnym opóźnieniem i koniecznością szukania nowej ekipy, ponosząc dodatkowe koszty. To właśnie dlatego termin rozpoczęcia prac remontowych, termin zakończenia prac remontowych, oraz termin obowiązywania gwarancji i rękojmi są tak ważne.

Warto także uściślić kwestię przestoju w pracy wykonawcy. Czy ma on prawo do przerwy urlopowej w trakcie remontu? Jeśli tak, to w jakim wymiarze i czy wpływa to na końcowy termin? Jeśli wykonawca zamierza zatrudniać podwykonawców, to umowa również powinna określać, że to on ponosi pełną odpowiedzialność za ich działania i ewentualne wady wynikające z ich pracy. Harmonogram to nie tylko suche daty, ale cały system zarządzania projektem, który chroni obie strony.

Koszty i płatności – transparentność i warunki

Zagadnienie kosztów i płatności w umowie remontowej to obszar, który często budzi największe emocje i prowadzi do najwięcej sporów. Właśnie tutaj transparentność i szczegółowość są niczym złote zasady, które zapobiegają późniejszym nieporozumieniom, niespodziankom finansowym i nerwowym potyczkom. Pamiętajcie, że nie ma nic gorszego niż "niespodziewane dodatkowe koszty", które wyłażą spod każdego kąta, niczym kurz zza mebli, gdy umowa nie precyzuje jasnych zasad gry.

Absolutną podstawą jest kosztorys w umowie. To szczegółowe wyliczenie wszystkich przewidywanych wydatków, które wykonawca przedstawia inwestorowi. Kosztorys powinien zawierać: cenę robocizny za poszczególne etapy (np. m2 tynkowania, m2 układania płytek), szacunkowe koszty materiałów (nawet jeśli dostarcza je inwestor – warto mieć świadomość ich wartości), a także ewentualne koszty dodatkowe, takie jak transport, utylizacja odpadów czy nadzór. Nie zadowalajmy się ogólnym "remont kosztuje 50 000 zł". To zdecydowanie za mało. Żądajcie rozbicia na najmniejsze elementy. Przykładowo, "położenie 1 m2 płytek podłogowych: 80 zł/m2" oraz "położenie 1 m2 płytek ściennych: 70 zł/m2".

Forma płatności również musi być jasno określona. Najbezpieczniejszym i najbardziej sprawiedliwym modelem jest płatność w transzach, powiązana z postępem prac, o czym wspomniano w poprzednim rozdziale. Unikajmy płatności z góry za całe wynagrodzenie – to prosta droga do utraty kontroli i, w najgorszym wypadku, do pozostania z niedokończonym remontem i pustym kontem. Standardowy układ to 10-20% zaliczki (tylko na materiały!) i reszta po poszczególnych etapach prac. Przykład: 10% zaliczki na poczet zakupu wstępnych materiałów, 30% po ukończeniu instalacji, 30% po wykonaniu prac mokrych (tynki, wylewki), 20% po pracach wykończeniowych, 10% po odbiorze końcowym i usunięciu wad.

Każda płatność powinna być udokumentowana, najlepiej przelewem bankowym, co pozostawia ślad transakcji. Unikajmy płatności gotówkowych, chyba że każda płatność jest potwierdzana pisemnym pokwitowaniem z podpisem wykonawcy i datą. To nie dowód osobisty – to dowód finansowy. W umowie o wykonanie usług remontowych koniecznie umieścić termin płatności każdej transzy, np. "w terminie 7 dni roboczych od zakończenia danego etapu prac i przedstawienia protokołu odbioru częściowego."

Co z sytuacjami, kiedy w trakcie remontu pojawią się dodatkowe, nieprzewidziane prace? Umowa musi zawierać jasne procedury postępowania w takich przypadkach. Nie może być tak, że wykonawca po prostu wykona dodatkową pracę i wystawi za nią fakturę, często z kosmosu. Każda zmiana zakresu prac, która wpływa na cenę, powinna być zatwierdzona pisemnie przez obie strony – w formie aneksu do umowy lub protokołu dodatkowych prac. W dokumencie należy określić: dokładny opis dodatkowej pracy, jej wpływ na kosztorys w umowie oraz ewentualny wpływ na harmonogram. Nazywajmy rzeczy po imieniu – "zmiana robocza", to aneks, a nie luźna rozmowa.

Warto również w umowie określić, kto ponosi ryzyko wzrostu cen materiałów w trakcie remontu. W obecnych, niestabilnych czasach jest to kluczowe. Standardem jest, że wykonawca bierze na siebie ryzyko, ale jeśli remont ma trwać długo, może próbować przenieść część ryzyka na inwestora, co musi być jasno ujęte w umowie. Alternatywnie, można ustalić pułap, o ile maksymalnie mogą wzrosnąć ceny materiałów lub pracy, bez konieczności renegocjacji ceny całej umowy. Wszystko jest kwestią odpowiednich zapisów.

Bardzo ważnym aspektem jest określenie zakresu ubezpieczenia wykonawcy. Czy posiada on ubezpieczenie OC (odpowiedzialności cywilnej)? W przypadku uszkodzeń wyrządzonych w mieniu inwestora lub osób trzecich, ubezpieczenie OC wykonawcy może okazać się zbawienne. Zapis w umowie powinien zobowiązywać wykonawcę do przedstawienia ważnej polisy ubezpieczeniowej oraz informować o jej zakresie.

Przykład z życia wzięty: Młode małżeństwo zleciło remont domu. Cena została uzgodniona ustnie. Po tygodniu prac, wykonawca zaczął żądać dodatkowych pieniędzy za "nieprzewidziane" prace, które były standardowym elementem remontu (np. wzmocnienie konstrukcji ściany przed wyburzeniem, choć było to konieczne i przewidywalne). Bez pisemnego kosztorysu i jasnych warunków płatności, małżeństwo było na straconej pozycji, musząc dopłacić, aby remont szedł dalej. Ta sytuacja dobitnie pokazuje, dlaczego tak ważne jest, by co powinna zawierać umowa o remont mieszkania w zakresie finansów.

W umowie powinny znaleźć się również zasady rozliczania nadwyżek lub niedoborów materiałów, zwłaszcza tych kupowanych przez wykonawcę. Co z niewykorzystanymi materiałami? Kto je zatrzymuje? Czy wykonawca jest zobowiązany do rozliczenia się z nich z inwestorem? Przykładowy zapis: "Niewykorzystane materiały zakupione przez Wykonawcę na koszt Inwestora podlegają zwrotowi lub rozliczeniu z Inwestorem po zakończeniu prac."

Kary umowne za opóźnienia w płatnościach ze strony inwestora to również element, który powinien być przewidziany. Choć rzadziej stosowany, to w przypadku profesjonalnego podejścia wykonawcy może się pojawić. Np. "W przypadku opóźnienia w płatności transzy, Inwestor zapłaci Wykonawcy odsetki ustawowe za opóźnienie." Jest to dwustronne zabezpieczenie, które motywuje obie strony do przestrzegania uzgodnionych terminów. Całościowy obraz pisemnej formie umowy, z jej jasnym kosztorysem to podstawa.

Gwarancja, rękojmia i odstąpienie od umowy – Twoje prawa

Na zakończenie naszej remontowej sagi, docieramy do kluczowego rozdziału, który stanowi prawdziwą polisę ubezpieczeniową dla inwestora: gwarancja, rękojmia i prawo do odstąpienia od umowy. To właśnie te zapisy, często pomijane lub spychane na margines, są Twoimi najpotężniejszymi narzędziami, gdy coś pójdzie nie tak. Bez nich, nawet najlepiej wykonany remont może obrócić się w koszmar, a wady, niczym duchy, nawiedzać będą Twój świeżo odmalowany kąt. Niewiedza w tym obszarze to zaproszenie do problemów i spędzanie bezsennych nocy na myśleniu, czy na pewno masz czym bronić się przed nieuczciwym wykonawcą. Tutaj liczy się tylko umowa z wykonawcą.

Zacznijmy od różnic między gwarancją a rękojmią, bo choć często mylone, są to dwie odrębne instytucje prawne, zapewniające inne zakresy ochrony. Gwarancja to dobrowolne zobowiązanie producenta (np. materiałów budowlanych) lub wykonawcy (np. na wykonane usługi) do usunięcia wad lub wymiany towaru/usługi w określonym czasie. Zakres i warunki gwarancji są z reguły ściśle określone w dokumencie gwarancyjnym, który powinien być integralną częścią umowy. Np. wykonawca może dać gwarancję na 3 lata na wykonane tynki, jeśli tak obieca. Okres gwarancji jest kluczowy dla terminu obowiązywania gwarancji i rękojmi.

Rękojmia natomiast to ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy (wykonawcy) za wady fizyczne i prawne rzeczy (lub usługi), niezależnie od tego, czy wystawił on gwarancję. Wynika ona bezpośrednio z Kodeksu Cywilnego i trwa co najmniej 2 lata od daty wydania rzeczy lub wykonania usługi. W przypadku remontów, wykonawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi przez 5 lat od daty odbioru prac. To jest Twój parasol ochronny. W ramach rękojmi możesz żądać usunięcia wady, obniżenia ceny, a nawet odstąpienia od umowy, jeśli wada jest istotna. Co istotne, uprawnienia z tytułu rękojmi nie zależą od tego, czy wykonawca jest "winny" wady – liczy się sam fakt jej istnienia. Nawet jeśli wykonawca argumentuje, że wada powstała nie z jego winy, ale na przykład przez złej jakości materiały dostarczone przez Ciebie, wciąż możesz domagać się usunięcia wady w ramach rękojmi.

W umowie o remont mieszkania należy wyraźnie określić, że wykonawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi na podstawie przepisów Kodeksu Cywilnego. Ponadto, warto wymagać, aby wykonawca udzielił dodatkowej gwarancji na wykonane prace (na przykład na szczelność instalacji wodnej, trwałość tynków, jakość położonych płytek). Dłuższy okres gwarancji (np. 3-5 lat) świadczy o profesjonalizmie wykonawcy i jego pewności co do jakości swoich usług.

Kluczowe w temacie rękojmi i gwarancji są procedury reklamacyjne. Jak i w jakim terminie należy zgłosić wadę? Ile czasu wykonawca ma na jej usunięcie? Należy precyzyjnie określić: termin na zgłoszenie wady przez inwestora (np. 14 dni od jej wykrycia), termin na oględziny wady przez wykonawcę (np. 7 dni od zgłoszenia), oraz termin na usunięcie wady (np. 14 dni od oględzin, chyba że charakter wady wymaga dłuższego czasu – wtedy z określeniem terminu przez wykonawcę, ale z akceptacją inwestora). Niewykonanie w tym terminie, lub wykonanie wadliwe, powinno uprawniać inwestora do zlecenia usunięcia wady osobie trzeciej na koszt wykonawcy lub do naliczenia kar umownych.

A teraz przechodzimy do broni atomowej inwestora: odstąpienie od umowy. Zgodnie z przepisami, masz prawo odstąpić od umowy w kilku sytuacjach, które powinny być jasno określone w dokumencie. Pierwszą z nich jest rażące opóźnienie wykonawcy. Jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem czy prowadzeniem prac do takiego stopnia, że prawdopodobieństwo ukończenia ich w terminie (określonym w harmonogramie) jest mało realne, masz prawo do odstąpienia od umowy. Ważne jest, aby to opóźnienie było znaczne i realnie zagrażało terminowi, a nie wynikało z jednodniowego poślizgu. Można to zdefiniować w umowie, np. "Opóźnienie w postępie prac, które skutkuje brakiem realizacji danego etapu prac przez okres dłuższy niż [liczba] dni w stosunku do harmonogramu, uprawnia Inwestora do odstąpienia od umowy." To stanowi fundamentalne prawo i klucz do Twojego bezpieczeństwa.

Kolejnym powodem do odstąpienia jest sytuacja, w której wykonawca realizuje prace w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową. Przykład: zamiast uzgodnionej gładzi cementowej, wykonawca położył gipsową, która zaczyna pękać. W takiej sytuacji, inwestor powinien wezwać wykonawcę do zaniechania wadliwych działań i usunięcia wad, wyznaczając mu na to odpowiedni termin. Jeśli wykonawca nie zareaguje lub nie usunie wad, inwestor ma prawo odstąpić od umowy. Pamiętajcie, że musimy dać szansę wykonawcy na poprawę, zanim przystąpimy do tak drastycznego kroku.

Dodatkowo, umowa może przewidywać inne okoliczności, w których odstąpienie jest możliwe. Może to być np. trzykrotne wezwanie wykonawcy do poprawy jakości, nieusprawiedliwiona i długotrwała nieobecność na placu budowy, czy brak wymaganych dokumentów lub pozwoleń. Wszystkie takie punkty zwiększają Twoje bezpieczeństwo. Co więcej, inwestor ma prawo odstąpić od umowy w dowolnym momencie, bez podania jakichkolwiek powodów, niemniej w takiej sytuacji musisz zapłacić wykonawcy umówione wynagrodzenie za wykonane już prace oraz, co ważne, pokryć koszty związane z odstąpieniem od umowy, np. za zamówione materiały, których nie da się wykorzystać. Z reguły w umowie zawarta jest klauzula o takiej możliwości, ale wiąże się ona z koniecznością rozliczenia się z wykonawcą na jego warunkach (za to, co zostało już zrobione).

Studium przypadku: Pani Zofia zatrudniła wykonawcę do położenia paneli podłogowych. W umowie nie było mowy o gwarancji ani rękojmi. Po miesiącu panele zaczęły puchnąć i rozchodzić się. Wykonawca stwierdził, że "takie są materiały" i nie zamierzał usuwać wady. Pani Zofia, nie mając żadnych zapisów w umowie, była zmuszona sama ponieść koszt zrywania paneli i kupna nowych, a także zatrudnienia nowej ekipy. Solidna umowa pisemna mogłaby zapobiec tej przykrej sytuacji i zadbać o jej pełne bezpieczeństwo.

Na koniec, wszystkie roszczenia związane z gwarancją, rękojmią czy odstąpieniem od umowy powinny być składane na piśmie, z potwierdzeniem odbioru (np. listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru). Ustne uzgodnienia, choć kuszące w ich prostocie, są prawnie bezskuteczne w razie sporu. To właśnie pisemne zgłoszenia i dokumentacja stanowią niepodważalny dowód w ewentualnym postępowaniu sądowym.

W skrócie: zanim podsuniesz wykonawcy do podpisu umowę o remont mieszkania, upewnij się, że jasno określa ona zarówno warunki gwarancji i rękojmi, jak i procedury reklamacyjne, a także Twoje prawo do odstąpienia od umowy w kluczowych, uzasadnionych przypadkach. To wszystko jest absolutną podstawą, jeśli chcesz spać spokojnie i cieszyć się bezproblemowym, dobrze wykonanym remontem. Bez tych zabezpieczeń, remont może stać się drogą przez mękę, której wolałbyś uniknąć. Pamiętaj, Twoje prawa to Twoja siła. Użyj ich rozsądnie.

Q&A