Fundusz remontowy: Na co przeznaczyć środki? (2025)

W sercu każdej tętniącej życiem wspólnoty mieszkaniowej leży fundamentalne pytanie: Fundusz remontowy na co może być przeznaczony? To nie jest po prostu kolejna pozycja w tabeli opłat; to esencja troski o wspólną przyszłość, to gwarancja, że winda nie zatrzyma się w połowie piętra, a dach nie zaskoczy nas deszczem w środku lata. To swego rodzaju zbiórka pieniędzy, które w przyszłości przeznaczone zostaną na pokrycie kosztów związanych z remontem, naprawą czy modernizacją części wspólnych nieruchomości, takich jak choćby hala garażowa, klatka schodowa czy teren wokół budynku.

Spis treści:

• Części wspólne nieruchomości: co to właściwie jest?
• Fundusz remontowy a obowiązki właścicieli lokali
• Mała czy duża wspólnota mieszkaniowa – czy fundusz jest obowiązkowy?
• Przykładowe działania finansowane z funduszu remontowego
• Q&A

Kiedy nurkujemy głębiej w świat funduszu remontowego, odkrywamy jego niezwykłą złożoność, a jednocześnie przejrzystość działania. To jak precyzyjnie skonstruowany mechanizm zegarka, gdzie każdy element ma swoje ściśle określone zadanie, gwarantując płynne funkcjonowanie całości. Przyjrzyjmy się zatem, jak środki te są alokowane, ile z nich trafia na poszczególne obszary i jak w praktyce przekłada się to na życie mieszkańców.

*Procenty są orientacyjne i mogą się znacząco różnić w zależności od specyfiki budynku, jego wieku oraz potrzeb remontowych.

Koszty są przykładami z roku 2023 i podlegają zmianom rynkowym. Należy traktować je jako wskazówki, a nie precyzyjne wyceny.

Zobacz także: Odzyskaj Fundusz Remontowy po Sprzedaży Mieszkania 2025

Z powyższej tabeli widać jasno, że większość środków, niczym lwia część wspólnego budżetu, przeznaczana jest na kluczowe elementy wpływające na bezpieczeństwo i estetykę całego obiektu, takie jak elewacja czy dach. Nieco mniej, ale wciąż znaczące kwoty, pochłaniają modernizacje klatek schodowych i instalacji, które bezpośrednio przekładają się na komfort codziennego życia. Mamy tu do czynienia z optymalizacją, której celem jest maksymalizacja korzyści dla wszystkich mieszkańców. Jak to się mówi, "grosz do grosza, a będzie kokosza", a w przypadku funduszu remontowego, grosze te budują stabilną przyszłość nieruchomości.

Części wspólne nieruchomości: co to właściwie jest?

Kiedy mówimy o nieruchomościach i związanych z nimi finansach, często pojawia się termin "części wspólne". Zwykły zjadacz chleba może to pojęcie skojarzyć z klatką schodową czy dachem, ale prawda jest taka, że to znacznie szerszy zakres elementów. Zgodnie z ustawą o własności lokali, są to te części nieruchomości, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, lecz całej wspólnocie.

Wyobraźmy sobie budynek wielorodzinny. Mamy tam prywatne mieszkania – to te "wyodrębnione" lokale. Ale obok nich istnieje cała infrastruktura, bez której funkcjonowanie obiektu byłoby niemożliwe. To właśnie ona stanowi części wspólne. Ich stan bezpośrednio wpływa na wartość całej nieruchomości, jak również na komfort i bezpieczeństwo wszystkich mieszkańców.

Zobacz także: Fundusz remontowy 2025: Na co przeznaczyć środki?

Typowe części wspólne obejmują fundamenty, ściany nośne, stropy, dach, elewację budynku, a także wszelkie instalacje techniczne, takie jak wodno-kanalizacyjne, grzewcze, elektryczne i wentylacyjne, o ile służą wszystkim, a nie tylko pojedynczemu lokalowi. Co więcej, do części wspólnych zaliczyć można również klatki schodowe, windy, korytarze, suszarnie, wózkarnie, a nawet piwnice, jeśli nie zostały przypisane do konkretnego mieszkania.

Ale to nie wszystko. Do części wspólnych zaliczamy również teren wokół budynku – działkę, na której stoi nieruchomość, a także wszelkie elementy zagospodarowania terenu, takie jak parkingi, chodniki, place zabaw, elementy małej architektury czy zieleń. Wszystkie te składniki, niczym precyzyjne koła zębate w mechanizmie, muszą być regularnie serwisowane i naprawiane, aby zapewnić płynne działanie całego "organizmu" jakim jest wspólnota mieszkaniowa.

Można powiedzieć, że części wspólne to serce i płuca budynku. Jeśli zaniedbamy dach, może dojść do przecieków niszczących elewację i wnętrza. Jeśli instalacje będą w złym stanie, zagrożone jest bezpieczeństwo wszystkich mieszkańców. To dlatego utrzymanie tych obszarów w należytym stanie jest tak ważne i to właśnie na nie, jak krew w organizmie, przelewane są środki z funduszu remontowego.

Fundusz remontowy a obowiązki właścicieli lokali

Wspólnota mieszkaniowa to nie tylko budynek, to przede wszystkim ludzie, którzy w nim mieszkają i wspólnie odpowiadają za jego kondycję. Rola każdego właściciela lokalu jest tu kluczowa, zwłaszcza w kontekście Fundusz remontowy na co może być przeznaczony. Artykuł 13 ust. 1 ustawy o własności lokali precyzyjnie określa ten obowiązek, stanowiąc, że właściciel zobowiązany jest do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu, uczestniczenia w kosztach zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystania z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałania z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Brzmi to dość formalnie, prawda? W praktyce oznacza to, że jako właściciel mieszkania w bloku, oprócz pilnowania porządku w swoim własnym królestwie, musisz dorzucić się do wspólnego kotła na bieżące utrzymanie, a także, co najważniejsze w kontekście naszego tematu, na fundusz remontowy. To jak zasada „jeden za wszystkich, wszyscy za jednego”, ale w wersji budowlano-finansowej. Jeśli coś zepsuje się w obrębie Twojego mieszkania – to Twój ból głowy i Twoje wydatki. Ale jeśli pęknie rura w pionie lub dach zacznie przeciekać, wówczas koszty naprawy rozkładają się na wszystkich.

Kwota składki na fundusz remontowy nie jest wymyślana z sufitu. Jest wyliczana na podstawie powierzchni lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniami przynależnymi, co ma sprawić, że obciążenia są sprawiedliwe i proporcjonalne do faktycznej „zajętej” części nieruchomości wspólnej. W końcu osoba posiadająca przestronny penthouse z komórką lokatorską i dwoma miejscami parkingowymi, ponosi większą część kosztów utrzymania części wspólnych, niż właściciel niewielkiej kawalerki. To jest przecież uczciwe, czyż nie?

Decyzja o utworzeniu funduszu remontowego, a także planowanie działań z nim związanych, nie jest kaprysem zarządu. To efekt zbiorowej mądrości wspólnoty mieszkaniowej. Na zebraniu rocznym, właściciele lokali wspólnie podejmują decyzje w formie uchwały, co do wysokości składki i celów, na co fundusz remontowy może być przeznaczony. To jak demokratyczne głosowanie nad budżetem, tyle że lokalnym i skupionym na jednym celu – dobrym stanie nieruchomości. Bez tej kolektywnej decyzji, nawet najlepsze plany pozostałyby w sferze marzeń.

Dzięki takiemu podejściu, wspólnota staje się niczym dobrze naoliwiona maszyna, w której każdy element współpracuje dla dobra całości. Uczestnictwo w funduszu remontowym to nie tylko obowiązek prawny, ale przede wszystkim inwestycja w przyszłość własnego mieszkania, jego wartości rynkowej, a także w komfort i bezpieczeństwo całego miejsca zamieszkania. To jak odkładanie na „czarną godzinę”, tyle że ta „czarna godzina” ma twarz pękającej elewacji czy awarii centralnego ogrzewania.

Mała czy duża wspólnota mieszkaniowa – czy fundusz jest obowiązkowy?

Pytanie o obowiązkowość funduszu remontowego budzi nierzadko pewne zaintrygowanie, a odpowiedź na nie może być dla niektórych zaskakująca. W polskich realiach prawnych mamy do czynienia z dwoma rodzajami wspólnot mieszkaniowych: małą i dużą. Mała wspólnota mieszkaniowa to taka, gdzie liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest mniejsza niż trzy, czyli de facto obejmuje od dwóch do siedmiu lokali. Natomiast w dużej wspólnocie mieszkaniowej liczba ta jest większa niż trzy, czyli co najmniej osiem lokali. Rozróżnienie to jest kluczowe dla zarządzania, choć w kwestii funduszu remontowego, zaskakująco, łączy je wspólna cecha.

Niezależnie od rozmiaru, Fundusz remontowy na co może być przeznaczony zarówno w małej, jak i w dużej wspólnocie mieszkaniowej, nie jest obowiązkowy. Tak, dobrze czytacie – to nie przymus narzucony odgórnie, lecz kwestia wolnej woli większości właścicieli wspólnotowych lokali. Brzmi to jak wolność wyboru, ale, jak to często bywa, praktyka ma swoje własne, niezmienne prawa. Bo choć prawnie nie ma nakazu, w rzeczywistości rynek i zdrowy rozsądek dyktują zupełnie inne warunki.

W praktyce, niemal zawsze w dużych wspólnotach mieszkaniowych fundusz remontowy jest obecny. To naturalna konsekwencja skali. Wyobraźmy sobie remont dachu, czy kompleksową termomodernizację budynku liczącego kilkadziesiąt, czy nawet kilkaset mieszkań. Koszty idą w setki tysięcy, a nierzadko miliony złotych. W takiej sytuacji, nawet niewielkie comiesięczne wpłaty od dużej liczby właścicieli, kumulują się przez lata, tworząc solidny kapitał. Jest to kwota, która ma znaczenie przy poważnych remontach, pozwalając uniknąć jednorazowego, gigantycznego obciążenia finansowego dla każdego z osobna. Innymi słowy, lepiej przez lata odkładać niewielkie sumy, niż nagle zorganizować zrzutkę życia. Taki fundusz, na co może być przeznaczony to praktyczny przejaw przezorności, który zapobiega finansowym zawałom.

Zupełnie inaczej ma się sprawa w małych wspólnotach. Tutaj fundusz występuje bardzo rzadko. Dlaczego? Głównie ze względów ekonomicznych. Jeśli w budynku mieszkają tylko dwie czy trzy rodziny, zaliczki wpłacane na poczet funduszu remontowego najprawdopodobniej nie będą wystarczające do pokrycia kosztów przyszłych remontów. Wyobraź sobie, że każda z dwóch rodzin wpłaca po 100 zł miesięcznie. Po roku to 2400 zł. Taka kwota ledwo starczy na wymianę jednej rury, nie mówiąc o generalnym remoncie klatki schodowej, nie wspominając o innych inwestycjach, na co można przeznaczyć zebrane na nim środki. W małych wspólnotach łatwiej i częściej praktykuje się doraźne zbiórki na konkretne cele, kiedy potrzeba finansowania na coś bardziej widocznego staje się pilna. Jak widać, co jest racjonalne dla jednego, dla drugiego bywa ciężarem. Decyzja o funduszu jest zawsze kalkulacją zysków i strat.

Przykładowe działania finansowane z funduszu remontowego

Fundusz remontowy, choć jego nazwa kojarzy się głównie z pędzlem i farbą, jest niczym wszechstronny narzędzie, pozwalające na finansowanie szerokiego spektrum działań mających na celu utrzymanie nieruchomości wspólnej w należytym stanie. To nie tylko ratunek w kryzysie, ale także środek do planowego podnoszenia standardu życia mieszkańców. Zgromadzone środki z funduszu, ten skarbiec wspólnoty, to jak klocki Lego, z których można zbudować praktycznie wszystko, co związane z renowacją czy unowocześnieniem obiektu. Oprócz ogólnie przyjętych „remontów” fundusz remontowy przeznaczany jest na wszelkie naprawy części wspólnych budynku.

Na szczycie listy priorytetów często znajduje się termomodernizacja. To prawdziwy hit ostatnich lat, szczególnie w kontekście rosnących cen energii. Kompleksowe ocieplenie elewacji, wymiana okien na klatkach schodowych, a nawet modernizacja systemów grzewczych – wszystko to, na co fundusz remontowy może być przeznaczony, przekłada się na niższe rachunki za ogrzewanie dla każdego właściciela lokalu. To inwestycja, która zwraca się z nawiązką, niczym dobrze ulokowana lokata, podnosząc jednocześnie wartość całej nieruchomości i poprawiając jej estetykę. Elewacja z lat 70. potrafi zniszczyć ogólny wygląd całej nieruchomości, dlatego tak ważne jest odnowienie lub wymiana elewacji.

Innym, równie ważnym obszarem, jest modernizacja klatek schodowych i wind. Kto z nas nie marzy o windzie, która nie zgrzyta i nie buja się jak stary okręt na wzburzonym morzu? Malowanie ścian, renowacja podłóg, wymiana oświetlenia na energooszczędne LED-y, a nawet instalacja nowoczesnych systemów kontroli dostępu – można przeznaczyć na działania takie jak gruntowna rewitalizacja tych przestrzeni. Dzięki temu wspólna przestrzeń zyskuje na funkcjonalności i estetyce, a do tego staje się bezpieczniejsza. Zdarza się również, że z funduszu finansuje się montaż wideodomofonów czy systemów monitoringu, zwiększając poczucie bezpieczeństwa wśród mieszkańców.

A co z tym, czego nie widać na pierwszy rzut oka? Instalacje wodno-kanalizacyjne, elektryczne czy gazowe – ich stan ma fundamentalne znaczenie dla bezpieczeństwa i komfortu. Stare, skorodowane rury czy przestarzała instalacja elektryczna mogą stanowić poważne zagrożenie. Fundusz remontowy umożliwia ich sukcesywną wymianę lub modernizację, eliminując ryzyko awarii i poprawiając jakość świadczonych usług. To działanie zapobiegawcze, które niczym szczepienie, chroni przed poważnymi konsekwencjami w przyszłości. Nikt nie chce budzić się w nocy z powodu zalania mieszkania sąsiada, dlatego tak ważne jest zapobieganie tego typu sytuacjom.

Nie zapominajmy także o infrastrukturze wokół budynku. Remonty chodników, modernizacja placów zabaw, odnawianie ogrodzeń czy renowacja zieleni to działania, które znacząco podnoszą atrakcyjność otoczenia i jakość życia. Nawet tak prozaiczne sprawy jak naprawa dachu czy renowacja balkonu dla każdego lokalu indywidualnie, to cele, na co może być przeznaczony fundusz remontowy. Nowy, bezpieczny plac zabaw to uśmiech na twarzach dzieci i spokój w sercach rodziców. Estetyczne otoczenie, z kolei, to wizytówka całego osiedla, a przecież chcemy, aby nasza nieruchomość prezentowała się jak najlepiej, prawda?

Studium przypadku: Wspólnota mieszkaniowa w Gdyni, zbudowana w latach 80., borykała się z problemem pękającej elewacji i nieszczelnego dachu. Zebrane przez 15 lat środki na funduszu remontowym, w wysokości 1,2 miliona złotych (przy miesięcznych składkach 2,5 zł/m²), pozwoliły na przeprowadzenie kompleksowej termomodernizacji oraz wymiany pokrycia dachowego. Prace trwały 8 miesięcy. Dzięki tej inwestycji mieszkańcy odnotowali spadek rachunków za ogrzewanie o około 30%, a wartość mieszkań wzrosła średnio o 10-15%. To tylko jeden z wielu przykładów, jak rozsądne zarządzanie funduszem może zmienić życie mieszkańców i kondycję całej nieruchomości.

Q&A