Sprzedaż mieszkania: Remont czy stan deweloperski?

Redakcja 2025-07-02 10:30 | Udostępnij:

Zastanawiasz się, czy lepiej sprzedać mieszkanie do remontu czy wyremontowane? To pytanie, które nurtuje wielu właścicieli nieruchomości. Postawmy jasno: istnieje duża szansa, że sprzedaż mieszkania już gotowego do wprowadzenia się pozwoli Ci osiągnąć wyższą cenę, ale nie zawsze będzie to najbardziej opłacalne rozwiązanie.

Lepiej sprzedać mieszkanie do remontu czy wyremontowane

Kluczem do sukcesu jest zrozumienie rynku i zdefiniowanie grupy docelowej. Czy wiesz, że podejście "do remontu" może być dla niektórych kupujących bardziej atrakcyjne, niż gotowe mieszkanie po generalnym remoncie? Pamiętaj, to ty decydujesz, do kogo skierujesz swoją ofertę.

Analizując dane rynkowe, zauważamy wyraźną zależność między stanem technicznym nieruchomości a jej ceną. Poniższa tabela przedstawia uśrednione różnice cenowe za metr kwadratowy. Dane te zostały zebrane z 18 miast wojewódzkich, obejmując okres od I do III kwartału, ilustrując wpływ kondycji mieszkania na jego wartość.

Kategoria stanu mieszkania Różnica % w cenie za metr kwadratowy w porównaniu do najniższej kategorii rosnąco Zakres różnic od do Średnia różnica
Do remontu 0%
Do odświeżenia 1-5% 1-5% 3%
Stan dobry 3-4% 3-4% 3.5%
Stan bardzo dobry 8-10% 8-10% 9%
Wysoki standard 3-5% 3-5% 4%

Jak widać, największy przeskok cenowy, bo aż 8-10%, notowany jest między mieszkaniami w „stanie dobrym” a „bardzo dobrym”. Warto rozważyć, jak duży remont jesteś w stanie przeprowadzić i czy jego koszt zwróci się w większej cenie sprzedaży. Należy uwzględnić również kategorię "wysoki standard", która oznacza pełne wyposażenie i idealny stan, jednak jej cena nie zawsze idzie w parze z oczekiwaniami, ponieważ różnica między nią a "bardzo dobrym" jest często nieduża.

Dwie grupy kupujących: Kto szuka mieszkania do remontu?

Gdy stajesz przed dylematem, czy sprzedać mieszkanie do remontu czy wyremontowane, kluczowe jest zrozumienie, że rynek nieruchomości nie jest jednolity. Istnieją dwie główne grupy kupujących, z których każda ma swoje specyficzne potrzeby i preferencje.

Pierwsza grupa to osoby poszukujące mieszkań gotowych do natychmiastowego zamieszkania. Są gotowi zapłacić wyższą cenę za komfort i brak kłopotów związanych z remontem. Dla nich najważniejsza jest wygoda i możliwość wprowadzenia się od razu po finalizacji transakcji.

Druga grupa to kupujący, dla których priorytetem jest niższa cena zakupu. Chętnie podejmują się remontu we własnym zakresie, często rozkładając koszty w czasie. Dla tych osób mieszkanie "do remontu" jest szansą na adaptację przestrzeni do własnych potrzeb i gustów, a także na potencjalne zwiększenie wartości nieruchomości w przyszłości.

Wybór, do kogo skierujesz swoją ofertę, zależy od wielu czynników, w tym od lokalizacji nieruchomości, jej potencjału oraz Twojej gotowości do poniesienia kosztów i zaangażowania w remont. Każda z tych strategii ma swoje plusy i minusy, a idealne rozwiązanie jest zawsze kwestią indywidualnej kalkulacji.

Wpływ stanu technicznego na cenę – analiza danych rynkowych

Analiza danych z portalu ogłoszenie-online.pl, obejmująca ceny ofertowe za metr kwadratowy mieszkań z rynku wtórnego w 18 miastach wojewódzkich, jasno wskazuje, że stan techniczny mieszkania ma kolosalny wpływ na jego ostateczną cenę.

Uśrednione dane z I do III kwartału pokazują, że różnica w cenie za metr kwadratowy między skrajnymi kategoriami, czyli mieszkaniami „do remontu” a tymi o „wysokim standardzie”, wynosiła w okolicach 40%. To znacząca przepaść, która powinna dać do myślenia każdemu sprzedającemu. Oznacza to, że zainwestowanie w remont często się opłaca, ale tylko wtedy, gdy jest on przemyślany i adekwatny do oczekiwań rynku.

Nie chodzi tylko o to, aby "coś" wyremontować, ale o to, aby zrobić to z głową, aby podnieść wartość nieruchomości do kolejnej kategorii cenowej. Remont powinien być postrzegany jako inwestycja, a nie tylko jako koszt. Wartość nieruchomości zależy nie tylko od lokalizacji, ale również od jej kondycji i wizualnego odbioru przez potencjalnego nabywcę.

Mieszkanie "do odświeżenia" a "stan dobry" – różnice w cenie

Kiedy mówimy o różnicach cenowych na rynku nieruchomości, często wpadamy w pułapkę ogólnych określeń. Precyzyjne rozróżnienie stanów mieszkania, takich jak "do odświeżenia" czy "stan dobry", ujawnia ciekawe niuanse, które mogą mieć realny wpływ na decyzję czy lepiej sprzedać mieszkanie do remontu czy wyremontowane.

Uśredniona różnica w cenie metra kwadratowego między mieszkaniami sprzedawanymi jako „do remontu” a tymi „do odświeżenia” była stosunkowo niewielka, wahając się zaledwie między 1% a 5% w omawianych kwartałach. To sugeruje, że drobne prace, takie jak odmalowanie ścian, nie zawsze przekładają się na znaczący wzrost wartości nieruchomości.

Podobnie wyglądała sytuacja w przypadku mieszkań z kategorii „do odświeżenia” i „stan dobry”, gdzie różnica oscylowała wokół 3-4%, oraz między „stanem bardzo dobrym” a „wysokim standardem”, gdzie ta różnica wynosiła 3-5%.

Jednak największy przeskok cenowy zaobserwowano między „stanem dobrym” a „stanem bardzo dobrym”, gdzie różnica wynosiła od 8% do 10%. To jest ten moment, kiedy inwestycja w remont zaczyna naprawdę się opłacać.

Kiedy opłaca się sprzedać mieszkanie "do remontu"?

Sprzedaż mieszkania "do remontu" może być strategicznym posunięciem, szczególnie gdy zależy nam na szybkiej transakcji i uniknięciu długotrwałego procesu remontowego. Ten scenariusz ma sens, gdy rynek nieruchomości jest dynamiczny, a popyt przewyższa podaż.

Warto rozważyć taką opcję, gdy posiadamy nieruchomość w bardzo atrakcyjnej lokalizacji, która sama w sobie jest magnesem dla kupujących. Nawet mieszkanie wymagające gruntownego remontu w prestiżowej dzielnicy znajdzie nabywcę, który dostrzeże jego potencjał.

Innym przypadkiem jest sytuacja, gdy nie dysponujemy wystarczającymi środkami finansowymi lub czasem na przeprowadzenie kompleksowego remontu. Lepiej sprzedać mieszkanie w niższym standardzie, niż zaciągać kredyty na prace, których zwrot nie jest gwarantowany. Sprzedaż "as-is" pozwala szybko uwolnić kapitał.

Pamiętajmy również, że nie każdy remont jest opłacalny. Czasami koszty modernizacji mogą przewyższać potencjalny wzrost wartości nieruchomości. W takiej sytuacji sprzedaż mieszkania "do remontu" zdejmuje z nas ciężar nieopłacalnej inwestycji.

Zagrożenia i koszty związane z mieszkaniem "do remontu"

Decydując się na zakup mieszkania "do remontu", kupujący musi być świadomy szeregu zagrożeń i ukrytych kosztów, które mogą znacząco wpłynąć na opłacalność całej inwestycji. Zdarza się, że sformułowania dotyczące stanu mieszkania są subiektywne, co utrudnia obiektywną ocenę.

Mieszkanie "do odświeżenia" z reguły nadaje się do zamieszkania od razu po zakupie. Prace remontowe ograniczają się do malowania ścian i drobnych napraw, które można wykonać stopniowo, już po wprowadzeniu się.

Z kolei mieszkania "do remontu" często wymagają znacznie większego nakładu pracy i środków finansowych. Mogą to być na przykład przestarzałe instalacje elektryczne lub wodno-kanalizacyjne, które mogą stwarzać realne zagrożenie i wymagają natychmiastowej wymiany. Tego typu prace bywają nie tylko kosztowne, ale i czasochłonne, uniemożliwiając natychmiastowe zamieszkanie.

Choć cena zakupu mieszkania "do remontu" może być bardzo atrakcyjna, finalne wydatki związane z remontem mogą sprawić, że cała inwestycja stanie się nieopłacalna. Ważne jest, aby dokładnie oszacować wszystkie potencjalne koszty przed podjęciem decyzji o zakupie. Przed zakupem takiego mieszkania, warto skorzystać z usług rzeczoznawcy, który oceni realny stan nieruchomości i oszacuje jej potencjał.

Lepiej sprzedać mieszkanie do remontu czy wyremontowane - Q&A

  • P: Czy remont mieszkania zawsze się opłaca przed sprzedażą?

    O: Nie zawsze. Chociaż sprzedaż wyremontowanego mieszkania zazwyczaj pozwala na osiągnięcie wyższej ceny, kluczowe jest zrozumienie rynku i zdefiniowanie grupy docelowej. Czasami koszty remontu mogą przewyższyć potencjalny wzrost wartości nieruchomości, a dla niektórych kupujących mieszkanie "do remontu" jest bardziej atrakcyjne.

  • P: Jak duża jest różnica w cenie między mieszkaniem "do remontu" a "wyremontowanym"?

    O: Analiza danych rynkowych pokazuje, że różnica w cenie za metr kwadratowy między skrajnymi kategoriami, czyli mieszkaniami „do remontu” a tymi o „wysokim standardzie”, może wynosić w okolicach 40%. Największy przeskok cenowy (8-10%) zaobserwowano między mieszkaniami w „stanie dobrym” a „stanem bardzo dobrym”.

  • P: Kto najlepiej kupi mieszkanie "do remontu"?

    O: Mieszkania "do remontu" są atrakcyjne dla kupujących, dla których priorytetem jest niższa cena zakupu i którzy chętnie podejmują się remontu we własnym zakresie, często rozkładając koszty w czasie. Jest to także szansa na adaptację przestrzeni do własnych potrzeb i gustów oraz potencjalne zwiększenie wartości nieruchomości w przyszłości.

  • P: Kiedy jest sens sprzedawać mieszkanie "do remontu"?

    O: Sprzedaż mieszkania "do remontu" jest strategicznym posunięciem, gdy zależy nam na szybkiej transakcji i uniknięciu długotrwałego procesu remontowego, zwłaszcza na dynamicznym rynku z przewagą popytu nad podażą. Jest to również dobra opcja, gdy nieruchomość ma bardzo atrakcyjną lokalizację lub gdy brakuje środków finansowych/czasu na kompleksowy remont, a jego koszty mogą przewyższać potencjalny wzrost wartości.